De acuerdo con la ley anti-lavado, el rentar o vender una propiedad ya no es tan sencillo. A simple vista pareciera que rentar una propiedad, residencial o un local, es un proceso sencillo y rápido que no necesita de formalidad y que puede llevarse a cabo con base en la confianza.
Hay quien decide arriesgarse y rentar su propiedad mediante un agente inmobiliario y al encontrar a un posible inquilino le renta sin siquiera realizar un estudio socioeconómico, ni firmar un papel que ampare la transacción, algo que sin duda pone en riesgo su patrimonio.
Los tiempos ya no están para dejarse llevar por la primera impresión o por lo bien que les cayó esa persona al mostrarle la propiedad, porque la confianza ya no basta al momento de rentar o vender, los riesgos están a la vuelta de la esquina y no es tan fácil desvincularse de cualquier ilícito que se pueda presentar dentro de la propiedad.
¿Qué es y de qué trata la ley anti-lavado?
A partir del 2013 la ley anti-lavado o mejor conocida como Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), obliga a todas las empresas que su actividad comercial esté catalogadas como Actividad Vulnerable a cumplir con sus Obligaciones. Respecto a esta Ley, como es el caso de los Desarrolladores Inmobiliarios, Compra y Venta de Inmuebles y Arrendamiento de los mismos.
Esto con la finalidad de poder combatir el Lavado de Dinero en este nicho de mercado, ya que con frecuencia es utilizado para ingresar recursos de procedencia ilícita al sistema financiero nacional e internacional.
De acuerdo con cifras de la PGR y procuradurías locales, con datos del secretariado del sistema nacional de seguridad pública, estiman que en México se lavan 50 mil millones de dólares al año.
En pocas palabras, señala diferentes procedimientos con el fin de detectar operaciones que involucren recursos ilegales, lo que se convierte en un mayor cuidado y vigilancia por parte de las autoridades en todas las transacciones comerciales y financieras que se realizan.
Hoy en día, aún existe una gran falta de conocimiento acerca de la Ley Anti-Lavado por parte de las empresas del ramo Inmobiliario. Ya no es suficiente firmar un contrato ante notario y verificar que los recursos vienen de una cuenta bancaria, se tiene que identificar a esa persona que adquirirá el inmueble.
En este sentido, identificar significa verificar la identidad de la persona que adquiere los bienes o servicios de alguno de los sujetos obligados.
¿Cuáles son mis obligaciones como asesor inmobiliario?
A continuación se mencionan las obligaciones que necesitan cumplir para poder iniciar a poner en orden su empresa.
- Elaboración de Manual de Políticas de Prevención de Lavado de Dinero
- Realizar el Alta de Actividades Vulnerables
- Integración de Expedientes de identificación de Clientes o Usuarios
- Búsqueda de Clientes en Listas Negras Nacionales o Internacionales
- Presentación de Avisos Mensual, Semestral ó de 24 horas
- Capacitación del Personal
- Custodiar, proteger y resguardar la información de tus clientes, entre otras.
PARA CUMPLIR CON LA LEY…
Organízate. Crea expedientes (Know your customer) que te permitan contar con la información de tus clientes (el estudio socioeconómico es un elemento que te puede ayudar a complementar su información), para que, en caso de una revisión por parte de las autoridades, puedas demostrar que estás cumpliendo con la ley. Es importante resguardar esta información por al menos cinco años, ya que es el periodo legalmente establecido.
¡Mucho Ojo! Cuidado con el efectivo. Revisa los montos máximos que puedes recibir en efectivo de acuerdo con tu actividad y establece el pago complementario a través de operaciones como transferencia o depósito, así como por tarjeta de crédito.
¿Sigues teniendo preguntas?
Te las aclaro a continuación:
1. ¿Desde cuándo tengo que cumplir con esto?
Estás obligado a cumplir con esta ley desde septiembre del 2013
2. ¿Dónde empiezo si no he realizado ninguna actividad?
Si no has reportado ninguna operación, tienes que realizarlo desde el inicio del proyecto inmobiliario, a partir del 2013.
3. ¿Cuándo me va a llegar alguna visita de la autoridad o algún requerimiento de información?
Las visitas de la autoridad o los requerimientos de información ya son una realidad desde el 2017, ya que la autoridad inició con envíos de correos electrónicos u oficios a cada una de las empresas que realizan alguna actividad vulnerable.
4. ¿Cuánto es el monto de las multas?, ¿Si no hago nada qué pasa?
Si decides no cumplir con las obligaciones y responsabilidades de esta Ley, los montos de las multas o sanciones administrativas o penales son los siguientes:
- Entre $15,000.00 a $151,000.00 pesos, por no respetar los plazos y formas de presentación de los avisos.
- Entre $755,000.00 hasta $4, 907, 000.00 pesos, por la omisión de la presentación de avisos.
- De 2 a 8 años de prisión, quienes presenten información, documentación, datos o imágenes que sean falsos e ilegibles, modificados o alterados.
5. ¿Qué son las Listas Negras?
Son listados de personas físicas o morales boletinados por instituciones de gobierno nacionales o internacionales que han cometido algún delito relacionado principalmente con lavado de dinero o financiamiento al terrorismo, entre otros delitos.
Algunas listas son gratuitas y en otros casos existen proveedores de búsqueda que proporcionan dicha información de manera compilada.
La búsqueda de los clientes en estas listas, sin duda permiten a la empresa cumplir con sus obligaciones y apoyan a la toma de decisiones para realizar o no operaciones con ellos.
6. Soy persona Física que vende, compra y renta de locales, casas o departamentos, ¿Que se aplica?
Cabe mencionar que también las personas físicas que desarrollen estas actividades están obligadas a cumplir con esto, siempre y cuando rebasen los umbrales determinados por la autoridad (SHCP). En el caso de la prestación de servicios de desarrollos y servicios inmobiliarios el monto es de $605,807.25
Finalmente, como he mencionado anteriormente en otros artículos, el arrendamiento ya no es un negocio fácil. Es un negocio de alto riesgo, que debe cuidarse diariamente para obtener los resultados esperados y evitar cualquier problema durante el tiempo que arriende.
Si eres propietario y no te quieres arriesgar, te recomiendo realizar un estudio socioeconómico, firmar contrato y avisar a las autoridades en caso de sospechar alguna irregularidad.